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【秋田市の建築士が教える、地盤改良が必要な土地と価格】

新築住宅の計画は、土地代、建物本体、諸経費等の総予算を考える事から始まります。
銀行からの借り入れ可能額や返済予定金額を鑑みて総予算を決めていきますが、
その中に地盤改良費も予め計画の予算に含めることになります。

【そもそも地盤改良費とは何か?】
家を建てる地面が弱い場合、不同沈下などで傾かないように、
地面の安定を確保するために人工的な施工をします。
その費用が地盤改良費となります。
家の形が決定したらその建物の直下の地盤状況を調査し、その結果に応じた施工、
つまり軟弱な地盤と判定された場合、地盤改良が必要という判断になります。
費用は木造2階建程度で調査結果や施工方法で開きはありますが、
おおむね80万~150万程度、建物の規模によってはそれ以上かかる事もめずらしくありません。

かかる費用が大きいため地盤改良費は予測できる範囲で確保しておきたいものです。
地盤調査の方法は、ボーリングなどの本格的な調査ができればいいのですが、
費用が嵩みますし、ある程度場所の確保も必要になってきますので、
ほとんどが簡易的なスウェーデン式サウディング試験という方法での調査になります。

これは、先端にスクリューを付けた鉄棒を地面に刺し、順々におもりを載せて、
その回転数で土の硬軟を測る方法です。建物直下付近の四隅と中央計5箇所程度を
調べていきます。機械式と手動式があり、手動の場合でも測定できるのは
5m程度ですが、十分なデータは得られますし費用も
6万円~10万円程度と比較的安価です。そのほかに最近は過去に調査した結果を
ネットで閲覧ができるのでネットで周辺データを調べたり、
周辺の既存建物の基礎や外壁の亀裂の有無や塀などに傾きがないか調査をし、
地盤調査の結果と周辺状況を判断材料にその地盤の性状にあった改良工事と
適切な基礎形状の選定をして行きます。もちろん軟弱な地盤と判定されたからといって
家を建てる事が危険という訳では当然ありません。
調査結果に合わせた改良工事をし基礎のつくり方を工夫すればよいのです。

【新築住宅を建てる場合、地盤調査は義務か?】
という質問をよく受けることがあります。新築住宅を建設する場合、
瑕疵担保保険に加入(工事請負業者に義務)する事になります。
加入の際に地盤調査の報告書が求められ、報告書の未提出や地盤調査を
行わなかった場合には瑕疵担保保険に加入する事ができなくなります。
また、建築基準法では地盤の長期許容応力度に応じて基礎の種類を選ぶことになり、
長期許容応力度を算定するためには地盤調査を行う必要があります。
品質確保促進法(品確法)では、「新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を
10年間義務化すること」としていますので、地盤や基礎に起因して
住宅が傾いた場合などは、施工業者は補修の責任を負わなければいけませんから
実質的に地盤調査が義務になったと言えます。

【地盤改良も義務?】
住宅の地盤に関する建築の法律は建築基準法施行令第38条(基礎)、建築基準法施行令第93号
(地盤及び基礎ぐい)の2つがありますが、内容はどちらも基礎や地盤についての原理原則的な事項であり
地盤改良工事を具体的に定めてるものではないので地盤改良工事自体が義務だとは
言えません。住宅のような小規模建築物で行われている地盤改良工事はあくまでも
任意なので、改良工事の有無は、地盤調査や周辺状況を把握している施工業者の
判断に委ねられることなります。
限りある予算の中での新築計画ですから、おおむね80万~150万と新築計画の総予算に
含まれる割合が大きい地盤改良工事はその有無も含め慎重な検討が必要となります。
調査結果の判断や改良工法、費用は各施工会社で異なりますが、
根拠のある説明をうけ、改良工事の必要性が判断できれば義務でなくとも
施工という判断になると思います。地盤調査や地盤改良は安全な家をつくるための
大切な入口です。
長い間、安心して生活できる家づくりのためにも地盤を良好な状態に整える事は
必要不可欠なことではないでしょうか。

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